對(duì)于要賣房子的房主來說，第一步就應(yīng)該是對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)了，知道自己房屋的本身價(jià)值，才能給他定好價(jià)格在市場(chǎng)上出售，進(jìn)而促成銷售，那么房屋評(píng)估流程怎么走呢？下面小編為您詳細(xì)介紹下房屋評(píng)估流程的具體內(nèi)容，供您參考。

　　對(duì)于不懂評(píng)估、不了解房屋真實(shí)價(jià)格的房屋買賣雙方來說，您可以參考以下房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、看房齡

　　房屋的新舊程度，直接關(guān)系到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。在對(duì)二手房進(jìn)行銷售時(shí)，一定要計(jì)算房屋的折舊費(fèi)，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年。

　　2、看戶型

　　市場(chǎng)上被大多數(shù)消費(fèi)者喜歡的戶型則以正規(guī)的套二、套三等為主，這樣的戶型直接使房?jī)r(jià)走高，反之形狀不規(guī)范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會(huì)讓房?jī)r(jià)降低。

　　3、看樓層

　　樓層的好壞也直接影響房?jī)r(jià)的高低，以處于中間部位的房屋最好賣，如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價(jià)格可能更高些。

　　4、看朝向

　　南北朝向的房子最受喜歡，東西朝向及其他朝向，由于室內(nèi)的通風(fēng)、采光性能不是很好等原因。

　　5、看裝修

　　裝修時(shí)間在5年以內(nèi)的房屋，價(jià)格一般會(huì)高出清水房2000元左右，如果裝修質(zhì)量較高、成色又好，則需增加；如果裝修時(shí)間超過5年或只是簡(jiǎn)單裝修，當(dāng)初成本耗費(fèi)不大，增加比例酌情降低。

　　6、看物管

　　有物業(yè)管理的小區(qū)主要體現(xiàn)在新修商品房樓盤中，對(duì)建筑年代在1995年左右或是單位的宿舍區(qū)都沒有正規(guī)的物業(yè)管理，一般情況下沒有物業(yè)管理的小區(qū)則要相對(duì)減少費(fèi)用。

　　7、看位置

　　房屋臨街會(huì)降低房屋的售出價(jià)格，而所處位置較好居住環(huán)境幽靜的房屋，其價(jià)格就會(huì)偏高。

　　8、看配套

　　消費(fèi)者在選購(gòu)二手房時(shí)，都會(huì)重點(diǎn)考慮到房屋周邊的交通情況、醫(yī)療、教育、購(gòu)物和餐飲等配套基礎(chǔ)設(shè)施。通常情況下，如果房屋周邊部分設(shè)施配備不齊或缺失，則按相應(yīng)比例減少。

　　9、看小區(qū)

　　房屋的配套設(shè)施的完善與否，對(duì)居家來說尤為重要。在同一地段，二手房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，根據(jù)小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化、運(yùn)動(dòng)設(shè)施的配備以及房屋的外觀造型等情況，則需要減少。

　　10、看市場(chǎng)

       明確估價(jià)基本事項(xiàng)

　　（１）明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況，如對(duì)土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號(hào)，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對(duì)房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號(hào)碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。

　　（２）明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項(xiàng)權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。

　　（３）明確估價(jià)對(duì)象的范圍，如單純?cè)u(píng)估土地的價(jià)值，或單純?cè)u(píng)估房屋的價(jià)值，或評(píng)估一幢房屋中的某個(gè)部位等等，都必須明確。

　　（４）明確估價(jià)目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價(jià)目的，其估價(jià)結(jié)果往往不同。所以，必須明確委托估價(jià)人請(qǐng)求估價(jià)的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價(jià)。

　　（５）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，某房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，如果不確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)是沒有意義的。

　　（６）明確估價(jià)報(bào)告交付的日期，交付估價(jià)報(bào)告的日期一般由委托估價(jià)方提出，也可由委托估價(jià)方和受理估價(jià)方協(xié)商確定，一般估價(jià)報(bào)告的作業(yè)日期為７－１５個(gè)工作日。

　　搜集估價(jià)所需資料

　　由于估價(jià)對(duì)象和所采取的估價(jià)方法的不同，房地產(chǎn)估價(jià)所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價(jià)資料包括：

　　（１）產(chǎn)權(quán)資料

　　（２）房屋建筑資料

　　（３）市場(chǎng)交易資料

　　（４）土地資料

　　（５）法律和規(guī)劃資料。

　　實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象

　　實(shí)地查勘是就估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容到實(shí)地查清核實(shí)，從估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。

　　選定估價(jià)方法計(jì)算

　　在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算有多種方法，（如市場(chǎng)比較法、收益法、成本法）。在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，宜用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，以求各估價(jià)方法之間的相互補(bǔ)充，印證。但在實(shí)踐中，因房地產(chǎn)的種類、所在地的實(shí)情、資料的可信程度等因素，多種方法有時(shí)并不一定能夠同時(shí)并用。在具體選定估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象具體情況，有條件用市場(chǎng)比較法的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價(jià)方法；在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。

　　最終確定估價(jià)結(jié)果

　　對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行分析比較；經(jīng)檢查確認(rèn)無誤后，應(yīng)根據(jù)具體情況，采用算術(shù)平均或加權(quán)平均的方法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果；在這個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，還應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。

　　通過以上小編對(duì)房產(chǎn)評(píng)估流程的相關(guān)介紹，相信您對(duì)評(píng)估流程有了一定的理解。小編建議您，在準(zhǔn)備購(gòu)買并了解房產(chǎn)信息時(shí)可以先參考評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)對(duì)心儀的房子進(jìn)行初步的價(jià)格評(píng)估，并與房主定價(jià)進(jìn)行比較，價(jià)格合適再詳細(xì)了解情況準(zhǔn)備購(gòu)買。對(duì)自己評(píng)估不放心的可以請(qǐng)求優(yōu)秀的幫助深入了解。

轉(zhuǎn)載自:評(píng)估要情  文章來源:找法網(wǎng)    

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